Acheter, rénover, revendre : trois métiers dans une opération
Un marchand de biens achète un appartement, un immeuble ou un local, le rénove ou le divise, puis le revend. Chaque opération réunit trois métiers : l'acheteur qui repère le bien et négocie, le maître d'ouvrage qui consulte les entreprises et tient le chantier, le vendeur qui trouve l'acquéreur final. Entre les trois, il y a un chiffre qui décide de tout : la marge de l'opération.
Ce chiffre vit le plus souvent dans un tableur. Il faut y reporter à la main les frais de notaire, le devis signé de l'entreprise, les intérêts du prêt, puis refaire le calcul quand une facture arrive. La banque demande un bilan prévisionnel et un plan de financement au propre ; l'associé veut savoir où en est la marge réelle ; et en France, l'engagement de revendre sous cinq ans attend sa date sans que personne ne la surveille.
Corsala range tout cela dans une fiche d'opération, reliée au parcours commercial, au chantier et aux financements.
L'opération : un bien, une société, un calendrier
Une opération porte une référence numérotée et un libellé (« Appartement à rénover, 3 pièces »). Elle se rattache à un bien déjà enregistré ou à un nouveau bien, avec son adresse et son type, et à une société porteuse : la société de l'opération, ou à défaut l'entité par défaut du pays. Vous désignez un responsable.
La fiche tient le calendrier (offre, compromis, acquisition, revente prévue, revente) et les prix (prix de l'offre, prix d'acquisition, prix de revente prévu, prix de revente). Le statut avance dans l'ordre : étude, offre, compromis, acquise, travaux, commercialisation, revendue, clôturée, ou abandonnée.
Trois dossiers peuvent s'y rattacher, chacun dans son rôle : achat, travaux, revente. Le dossier d'achat suit l'étape de l'opération sans que vous y touchiez. La liste des opérations se filtre par statut et par société porteuse, et une colonne affiche l'échéance d'engagement de chaque opération.
Le bilan prévisionnel, puis le réel
Les lignes qui se remplissent seules
Le bilan suit les postes du métier : prix d'acquisition, frais de notaire, droits de mutation, honoraires d'acquisition, travaux, frais financiers, honoraires de revente, assurances, taxes, frais divers, et le prix de revente toutes taxes comprises. Certaines lignes se calculent :
- depuis l'opération : le prix d'acquisition et le prix de revente ;
- depuis le financement : les frais financiers prévus (échéancier complet) au prévisionnel, courus au réel ;
- depuis le chantier : pour le prévisionnel, le budget du devis signé avec ses avenants ; pour le réel, les coûts réalisés saisis sur le chantier, au centime près comme l'écran du chantier.
Une ligne calculée se remplace par une saisie quand vous avez un meilleur chiffre. Les autres postes se saisissent, hors taxe avec leur TVA.
Marges et rentabilité
Le bilan donne le coût de revient retenu, la TVA, la marge sur prix de revient, la marge sur recette, la rentabilité des fonds propres, la durée de l'opération et la rentabilité annualisée. Dès que le prévisionnel et le réel portent chacun une ligne, l'écart apparaît poste par poste : vous voyez où la marge s'est jouée.
Valider et figer une version
Valider un bilan fige son calcul dans une version numérotée, qui ne se modifie plus. Les versions validées restent consultables, et chaque bilan se télécharge en PDF. Valider le bilan réel d'une opération revendue la clôture. Quand l'espace active la validation à deux, la personne qui a saisi ou modifié une ligne ne peut pas valider ce bilan.
La TVA de l'opération : vous choisissez, Corsala calcule
Le régime de TVA se choisit opération par opération, dans la liste du pays. En France : vente exonérée, option pour la TVA sur le prix total, TVA sur le prix total de plein droit (immeuble achevé depuis moins de cinq ans), TVA sur la marge. Le calcul suit la base du régime choisi. La pièce justificative du régime est exigée pour valider le bilan. Corsala calcule selon le régime choisi par l'espace et ne donne aucun conseil fiscal : le choix reste le vôtre et celui de votre conseil.
Le financement et le dossier bancaire
Prêts, apports, crédit vendeur
Chaque opération reçoit ses financements : prêt bancaire (amortissable ou in fine, avec différé), apport, prêt d'associé, crédit vendeur. Pour chacun : montant, taux, durée, date de déblocage, frais de dossier, frais de garantie, garanties, et un statut (projet, accordé, débloqué, remboursé, refusé). L'échéancier, le capital restant dû et l'encours à ce jour se calculent. Le plan de financement met en face les emplois (le coût de revient du bilan prévisionnel) et les ressources, avec la part de l'apport.
Les covenants de la banque
Vous saisissez les engagements pris envers le prêteur : ratio d'encours sur la valeur du bien, ratio d'encours sur le coût de revient, apport minimum, marge minimum, remboursement avant une date. Corsala indique ceux qui ne sont pas respectés. Un covenant dont la donnée manque n'est jamais présenté comme respecté : l'écran dit ce qu'il faut renseigner pour le juger.
Le dossier de financement en PDF
Un bouton assemble le dossier pour la banque : fiche de l'opération et société porteuse, bilan prévisionnel, plan de financement et financements demandés, plan de travaux lu depuis le chantier, liste des pièces disponibles. Le dossier reprend la version validée du bilan prévisionnel ; si elle manque, il porte la mention « Projet, non validé ». Aucune IA n'intervient, et rien n'est envoyé : vous le téléchargez et le transmettez.
L'engagement de revendre sous cinq ans
En France, le marchand de biens qui prend l'engagement de revendre dans les cinq ans bénéficie de droits de mutation réduits (article 1115 du code général des impôts). Dans l'onglet Fiscal, vous cochez l'engagement : le délai de soixante mois est proposé, modifiable. L'échéance se calcule depuis la date d'acquisition, et le décompte s'affiche sur la fiche et dans la liste.
À douze, six et trois mois de l'échéance, une tâche part au responsable de l'opération, ou à défaut aux dirigeants de l'espace, une seule fois par palier. Une fois la revente datée, le statut passe à « Tenu » ou « Échu ». Hors de France, aucun engagement n'est codé : Corsala ne suit pas ce qu'il ne connaît pas, et vous le dit.
Les travaux de rénovation
Le dossier de travaux est un chantier complet. Vous consultez les entreprises lot par lot, avec les pièces et une échéance ; elles répondent par un lien, et le comparatif vous aide à attribuer. Le planning, les réserves à lever et les attestations des sous-traitants se suivent sur le même chantier. Quand vous en avez besoin, le marché de chaque entreprise s'établit depuis la consultation attribuée, avec ses ordres de service et ses avenants. Le budget signé et les coûts réalisés remontent seuls dans le bilan de l'opération.
La valeur de revente
Le module d'estimation est ouvert au marchand de biens. Vous estimez un bien sur les ventes de son secteur : en France, les ventes publiées au fichier des demandes de valeurs foncières, autour du bien ; ailleurs, les comparables que vous apportez. Vous retenez ou écartez chaque comparable, vous ajustez, et vous fixez la valeur vous-même. Estelle, l'agent IA d'estimation, peut lire un diagnostic de performance énergétique ou analyser l'état du bien sur photos, au jeton, avec le coût affiché avant le clic. Vous reportez la valeur retenue dans le prix de revente prévu de l'opération.
Le parcours et les mots du marchand de biens
Le parcours commercial suit les étapes du métier : Bien repéré, Offre d'achat, Compromis signé, Acquis, Travaux, En commercialisation, Revendu, Bilan définitif. Les dossiers avancent quand l'opération avance. Le menu parle votre langue : « Opérations », « Chantiers de rénovation », « Planning des travaux ». Un bien qui vous est signalé par un apporteur entre comme « bien signalé ». Aux Émirats, les libellés suivent le marché local (Offer, SPA ou Form F, Transferred).
Ce que voit chacun à l'accueil
- Le dirigeant : chiffre d'affaires du mois, encaissements attendus à trente jours, rendez-vous de la semaine, taux de transformation ; alertes sur les contacts non traités, les relances du jour et les factures impayées.
- Le chargé d'acquisitions : relances du jour, rendez-vous de la semaine, taux de transformation.
- Le responsable travaux : chantiers en retard, réserves ouvertes, échéances d'opération de la semaine, sous-traitants sans attestation à jour ; alertes sur les visites sans compte rendu et les attestations expirées.
- Le comptable, souvent un cabinet externe : factures à émettre, impayés, factures fournisseur à traiter, opérations bancaires à rapprocher.
Seul ou à plusieurs
Un marchand de biens qui mène deux opérations par an ouvre une fiche, un bilan, un prêt : tout tient dans la fiche. Une structure qui conduit dix opérations en parallèle filtre la liste par statut et par société porteuse, désigne un responsable par opération et peut exiger la validation à deux des bilans, tenue par plusieurs personnes pour ne jamais créer de goulot.
Combien coûte Corsala pour un marchand de biens
Le CRM est gratuit : opérations, bilans, financements, dossier bancaire, suivi fiscal, chantiers, consultations et estimation sont compris, pour toute l'équipe. Les entreprises invitées ne paient jamais. Seule l'IA se paie, au jeton (0,10 € le jeton), avec 200 jetons IA offerts à l'ouverture de l'espace, partagés par toute l'équipe. La page tarifs détaille l'offre.
Ce que Corsala ne fait pas, ou pas encore
Corsala ne tient pas la comptabilité de la société ni le stock immobilier : gardez votre expert-comptable. Il ne choisit pas un régime de TVA et ne donne aucun conseil fiscal. Le pré-bilan par l'IA depuis une annonce collée et l'explication d'un écart de bilan par l'IA ne sont pas encore disponibles : le bilan se saisit et se calcule. Corsala ne repère pas de biens à votre place sur les sites d'annonces. Le module de vente de l'agence (annonce, acquéreurs, visites, offres) n'est pas ouvert par défaut au marchand de biens ; la revente se date et se chiffre dans l'opération. Il n'y a ni reporting investisseurs consolidé, ni comité d'engagement à plusieurs voix. Pour une opération de promotion, la page du promoteur immobilier décrit ce qui s'y applique.
Commencer sur une opération en cours
Reprenez l'opération que vous menez aujourd'hui : saisissez le prix d'acquisition et le prêt, rattachez le chantier, et regardez le bilan se remplir. Ouvrez votre espace gratuit ; une démonstration sur une opération est possible avant.